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新三板房地产问题操作实务乐竞体育(中国)官方入口 > 资本市场 

  一、新兴药业-自建房无产证

  新三板对于拟挂牌公司资产的基本要求是来源合法、权属清晰,比如房地产,要求取得房地产证。本案例中,新兴药业自建厂房,未办理建筑工程相关审批手续,未取得房地产证,在此情况下,能通过股转公司审核吗?

  公司概况新兴(铁岭)药业股份有限公司,股票简称:新兴药业,股票代码:832129,股票转让方式:协议,有限公司设立于1996年5月9日,股份公司设立于2014年9月28日,于2015年3月17日挂牌,注册资本人民币6337.4万元。主营业务:药用油的研发、生产与销售。

  问题产生

  股转公司反馈提出:

  公司目前有两处房产系公司为堆放原材料及药品自行搭建的辅助性房产,因尚未办理相关审批手续,故未能取得房产权属证书,请主办券商、律师核查以下事项并发表明确意见:

  (1)房产的权属是否清晰,是否存在权属纠纷或潜在纠纷;

  (2)房产对于公司正常生产经营的重要性;

  (3)无法办理产权证的原因,是否存在完全无法办理的问题,补办事项的进展及是否可行、可预期;

  (4)分析公司存在的风险、相应的风险管理措施及其有效性、风险可控性,量化发生房屋拆迁将给公司带来的搬迁费用和经济损失;

  (5)以上事项是否影响公司的持续经营能力。

  【解析:请关注股转公司提问要点,下文将作分析。】

  问题答复及解析

  中介机构回复:

  (1)房产的权属是否清晰,是否存在权属纠纷或潜在纠纷;

  经本所律师补充核查,目前公司未取得房产权属证书的房产情况:银州区龙山乡前八里村原料库(1174.8㎡)、药二成品库(128㎡)

  经向公司确认,上述两处房产系公司为堆放原材料及药品自行搭建的辅助性房产,由公司在已拥有的建设用地使用权的土地上投资建设并使用,由于尚未办理相关审批手续,故尚未取得房产权属证书。截至本补充法律意见书出具之日,公司已与铁岭市银州区城乡建设局、铁岭市银州区房产管理局接洽上述两处房产的补办手续,并启动补办工作。

  铁岭市银州区城乡建设局、铁岭市银州区房产管理局亦于2015年2月10日出具证明,确认“截至本证明出具日,新兴(铁岭)药业股份有限公司不存在因违反建设规划/房产建设、管理的法律、行政法规及规章而受到行政处罚且情节严重的情况”。

  经核查,上述两处房产由公司投资建设并使用,虽尚未取得房产权属证书,但并未被相关政府部门认定为非法建筑,且公司已采取积极的补办措施,相关主管部门亦出具了公司房产不存在重大违法违规情况的证明,因此本所律师认为,上述房产权属清晰,不存在权属纠纷或潜在纠纷。

  (2)房产对于公司正常生产经营的重要性;

  经向公司确认,上述两项房产公司仅用于白土、药用炭、包装箱等原材料及部分成品的存放,相对于生产性厂房车间而言,两处房产均具有可替代性,且替代成本较低,故本所律师认为,上述两项房产对公司的正常生产经营不存在重要影响。

  (3)无法办理产权证的原因,是否存在完全无法办理的问题,补办事项的进展及是否可行、可预期;

  经向公司确认,公司已启动上述两处房产产权证的补办手续,补办的具体计划及相关手续如下:(略)

  根据公司就此事项出具的说明,公司已按照上述要求准备补办材料,补办手续正在积极推进,截至目前,不存在完全无法办理的问题,公司补办的进展具有可行及可预期性。

  据此,本所律师认为,公司的补办事项具有可行及可预期性。

  (4)分析公司存在的风险、相应的风险管理措施及其有效性、风险可控性,量化发生房屋拆迁将给公司带来的搬迁费用和经济损失;

  经向公司确认,公司正在积极推进上述两处房产产权证补办工作,补办具有可行及可预期性;即使产权证无法办理,公司可按现有方式继续使用或可选取替代性仓库来存放原材料或成品,不会对公司的持续经营产生实质性不利影响。

  对于“公司原材料及部分产成品仓库无房产证的风险”,公司已于《公开转让说明书》中补充提示,具体内容如下:

  “该副土地已经取得国有土地使用权证,但由于房屋建筑时间较长等历史原因,公司尚未就上述房屋建筑物取得房屋所有权证。虽然房产证手续正在补办过程中,但存在上述建筑物无法办理房屋所有权证、无法正常使用的风险。”

  此外,为预防上述房产不能办理产权证而可能导致的风险,公司控股股东中航新兴于2015年2月9日出具承诺函,承诺如下:

  “若新兴药业的上述两处房产*终无法办理房产权属证书并且根据有权部门的认定需要拆除或被给予其他形式的处罚,本公司承诺将足额补偿新兴药业因此承担的任何损失或罚款。”

  据此,本所律师认为,公司已采取积极的措施应对上述可能风险,且控股股东已承诺承担公司因上述房产因行政处罚而遭受的所有损失,风险管理措施有效、具有可操作性。

  (5)以上事项是否影响公司的持续经营能力。

  根据前述核查内容,本所律师认为,公司尚未取得上述两处房产权属证书对公司持续经营能力不存在重大影响,对公司本次挂牌不构成实质性法律障碍。

  总结

  股转公司的提问包含了很多信息,多少透露了审核的口径和底线:

  (1)提问房产对于公司正常生产经营的重要性如何,言下之意是,如果重要性高,比如是核心生产车间,那厂房被主管部门责令拆除,就可能严重影响生产经营;如果重要性低,只起辅助作用,可考虑通过。

  (2)提问补办产权证是否可行、可预期,言下之意是,如果根本不具备办理产权证的条件,那么房产权属的合法性、清晰性就难以保证;如果补办产权证切实可行、可预期,那合法性能够补正,可考虑通过。

  (3)要求分析公司存在的风险、风险管理措施及其有效性、风险可控性,意味着要求公司必须对风险采取有效的管理措施,做到风险可控。

  (4)要求量化分析发生房屋拆迁将给公司带来的搬迁费用和经济损失,言下之意是,如果搬迁费用和经济损失很大,甚至影响公司资金链,可能带来拖垮公司的严重后果,那生产经营将受重大影响;如果搬迁费用和经济损失很小,对公司没有多少影响,可考虑通过。

  (5)*后提问以上事项是否影响公司的持续经营能力,意味着持续经营能力是所有问题的落脚点。答复这些问题,都应当紧紧围绕这一核心展开。

  结合以上分析,我们看一看新兴药业及中介机构的答复以及采取的措施是否符合上述要求。

  (1)公司取得了房地产管理部门的无处罚记录证明。(证明只是说,公司没有处罚记录,而并没有说,公司建设房产合法合规,这就是此类证明的“巧妙”之处。)

  (2)公司已开始启动办理产证的工作。(并没有说明开始的具体工作是什么,或者是否能取得房地产管理部门的同意,可以重新启动补办产证程序。)

  (3)阐述房产仅用于原材料及部分成品的存放,具有可替代性且替代成本较低,以说明房产重要性低,替代影响小。

  (4)阐述补办手续正在积极推进,不存在完全无法办理的问题,补办进展具有可行及可预期性。(并没有说明已启动的补办进程有哪些内容和进展。根据笔者经验,补办手续**步就要申请改规划,要取得规划局批准不容易实现。所以没有表述任何具体进展,就得出补办可行、可预期的结论是缺乏支撑和说服力的。)

  (5)《公开转让说明书》披露存在无法办理产证、无法正常使用的风险。

  (6)控股股东对可能发生的处罚及损失作兜底承诺。

  笔者认为,股转公司对新兴药业这一问题的放行,并不是基于补办手续确实可行、可预期,而主要是因为所涉房产体量较小、重要性低,具备可替代性且替代成本低,大股东又兜底承诺,所以即便被拆除,对公司持续经营能力影响有限。持续经营能力得到保证了,底线就守住了。因此,如果拟挂牌公司有类似情况,应当考虑无证房产是否具备上述特点,这是参考本案例的前提。

  二、部分建筑物未取得房产证的解决方案

  文鑫莲业(832692)挂牌申请文件研读(5)

  【问题】:公司部分建筑物未取得房产证、不符合规划用途、未履地建设审批手续。

  根据文鑫莲业《公开转让说明书》披露的信息,截至本公开转让说明书签署日,公司已投入使用的部分建筑物未取得房产证,具体情况如下:

  上述5#、6#车间是公司在其依法取得国有土地使用权的土地上投资新建的,符合厂区的整体建设规划。其建设已依法取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等必要的证照及相关行政许可,主体部分已经竣工。2015年2月17日,建宁县公安消防大队出具《建设工程竣工验收消防备案检查结果通知书》,认定5#、6#车间建设工程竣工验收消防备案合格。截至本公开转让说明书签署之日,5#、6#车间的工程正在办理竣工验收手续及申请办理房屋所有权证。公司表示,其就该物业取得房屋所有权证不存在重大障碍。

  上述1幢一层锅炉房、2幢一层员工宿舍及1幢一层员工食堂等建筑物未取得房产证的原因主要系因其不符合《福建省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》、《福建省人民政府办公厅关于贯彻实施<中华人民共和国城乡规划法>的若干意见》等相关法律法规规定的规划用途,未履行建设审批手续,故无法办理房产证。该等建筑物或因此面临被拆除或拆迁、无法正常使用的风险。

  虽然如此,该等建设项目用地已经合法取得相应国有土地使用权,建设内容本身均已纳入整体用地规划之中,目前阶段仅是为了配套厂区员工生活食宿及莲子米粉生产过程中蒸汽蒸煮环节的需要在现址暂时建设。

  【解决方案】

  为解决上述建筑物存在的问题,公司采取了下列补救措施:

  一、由建宁县相关政府部门出具证明,确认公司未就此问题受到任何处罚,短期内不存在被拆除的风险。

  1、2015年1月,建宁县国土资源局出具证明,证明公司厂区业已合法取得其土地使用权。上述建筑因未履行报建手续,未办理临时建设工程规划批准文件,未取得相应的房屋权属证书。但截至该证明出具之日,公司未因此受到任何行政处罚或受到相关部门调查。

  2、2015年1月,建宁县住房和城乡建设规划局出具证明,证明公司在厂区内建设的上述建筑物已经合法取得其土地使用权。由于该等建筑未履行报建手续,未办理临时建设工程规划批准文件,亦未取得相应的房屋权属证书。但截至本证明出具之日,公司未因此受到任何行政处罚或受到相关部门调查,其亦未收到上述房产的拆除通知,公司在整体规划完成之前可长期使用,短期内无拆除风险。

  3、2015年1月21日,建宁县城市建设监察大队出具证明,证明公司在厂区内建设的上述建筑物已经合法取得其土地使用权。由于该等建筑尚未履行报建手续,其未办理临时建设工程规划批准文件,亦未取得相应的房屋权属证书。但符合厂区建设整体规划,公司在整体规划完成之前可长期使用,短期内无拆除风险。

  二、由公司出具书面说明,承诺将在整体规划建设完成之前完成该等建筑物的拆除及迁建工作。

  2015年2月25日,公司出具《关于部分配套性建筑预期无法取得房屋所有权证相关情况的说明》,承诺将在整体规划建设完成之前完成该等建筑物的拆除及迁建工作,以*终解决上述建筑未取得房屋所有权证的问题。

  三、由公司控股股东及实际控制人出具书面承诺。

  同日,公司控股股东及实际控制人帅金高出具《关于未取得房屋所有权证之建筑物相关处罚风险及拆(搬)迁费用的声明》,承诺其本人将无条件及不可撤销的承担位于厂区内未取得房屋所有权证之建筑物因被有关主管部门认定为违反相关法律规定而要求公司承担的罚款、拆除(或搬迁)等责任,并对由此产生的全部费用承担**偿付责任。

  【中介机构意见】

  一、主办券商认为:

  鉴于相关政府规管部门已同意公司可继续使用该房屋,短期内无拆除风险,国土、住房与建设规划、城建监察部门等相关政府主管部门均出具相关守法证明文件予以确认。公司未曾因此受到任何行政处罚或受到相关部门调查,其亦未收到上述房产的拆除通知。上述情况能够较为有效地保障公司在未来一定期限内继续使用上述建筑物。

  与此同时,上述建筑物就其功能而言已纳入公司厂区建设整体规划之中,并将配合公司整体建设规划的推进而完成拆除及迁建工作,公司的控股股东及实际控制人业已就该等拆除(或搬迁)工作以及可能遭致的罚款承担偿付责任。该等措施及情况有助于*大程度的减少公司因无法办理上述建筑物的产权证可能遭致的损失。

  此外,鉴于上述建筑物仅是配套性设施,不构成能够影响公司持续性经营的重要经营性资产,公司目前的生产经营活动不会因上述建筑物无法取得房屋所有权证而受到重大影响。该情况不会构成公司本次挂牌的实质性障碍。

  二、律师认为:

  鉴于相关政府规管部门已同意公司可继续使用该等建筑,短期内不存在被拆除的风险。同时,实际控制人帅金高已出具承诺,若该等建筑被要求拆除而导致的相关费用开支和公司的损失,均由其向公司以现金形式予以全额补偿。故上述建筑虽存在无法办理相关审批手续,存在被拆除的风险,但是其不会对公司的持续性经营造成重大影响,不会对本次挂牌构成实质性法律障碍。

  三.新三板经典案例未办理房产证

  1、问题:公司及控股子公司的现有三处房产因各种原因均未办理房产证

  2、具体情况:公司未办理房产证的房产有生产车间,办公楼,新方微粉生产车间。

  (1)生产车间:公司现有生产车间坐落于坊子区坊寒路北“潍国用(2014)第D047号”土地,土地使用权归公司所有,但该土地由新方集团过户予公司的时间为2014年9月,因此位于该土地之上的生产车间尚未办理房屋所有权证。公司已于2015年2月5日取得潍坊市规划局颁发的《建设用地规划许可证》(地字第07042015F0006号)。

  (2)办公楼:公司办公楼位于坐落于新方集团所有的两块土地之上,其中一块为面积52,452平方米,拥有“潍国用(2014)第046号”土地证的土地,另一块为面积5,093平方米,未办理土地证的土地。由于两块土地使用年限不一致,且其中一块土地未办理土地证,导致该土地无法过户至华美股份名下,因此办公楼自2012年建成至今,尚未办理房产证。

  2010年1月1日,公司与新方集团签订无偿租赁合同,合同期限至2014年12月31日;2014年9月1日,公司与新方集团签订有偿租赁合同,取代之前签订的无偿租赁合同,合同期限至2024年8月31日。土地共11亩,每亩每年租金8,000元,每年交付一次。

  (3)新方微粉生产车间:公司控股子公司新方微粉租赁新方集团位于总部的6亩土地。新方微粉已于2009年1月1日与新方集团签订无偿租赁合同,合同期限至2015年12月31日,车间建筑面积2,542.48平方米。

  3、解决方案:

  (1)生产车间:华美股份出具承诺函表示:公司正在积极补办相关手续,承诺在公司新三板挂牌起一年内办理完毕上述车间房屋所有权证,以**消除产权瑕疵风险;公司控股股东新方集团出具承诺函表示:协助华美股份积极办理上述房产的所有权证书,直至办理完毕为止,以**消除产权瑕疵风险;若因上述房屋建筑物权属瑕疵致使华美股份产生的任何损失,均由新方集团全部承担。

  (2)办公楼:公司控股股东新方集团及实际控制人王明峰出具承诺函表示:①自华美股份新三板挂牌之日起一年内办理完毕面积为2,799平方米土地的土地证,在土地证办理期间,华美股份因该土地未办理土地证事宜引致的任何损失,均由新方集团全部承担;②督办并协助华美股份积极办理上述房屋所有权证书,直至办理完毕为止,以**消除产权瑕疵风险。华美股份因办公楼无房产证引致的任何损失,均由新方集团全部承担。

  (3)新方微粉生产车间:根据华美股份整体发展规划,新方微粉将于2015年整体搬迁至华美股份现有厂区进行年整体搬迁至华美股份现有厂区进行办公和生产。公司已制定解决该问题的具体措施:①待华美股份现有生产车间之《建设工程规划许可证》办理完毕后,整体建设新方微粉新生产车间;②新生产车间建成后,与华美股份现有生产车间共同办理房产证;③新方微粉整体搬迁至新生产车间,将现生产车间作价转让给新方集团,并终止新方微粉与新方集团的土地租赁协议,解除法律瑕疵。

  4、券商、律师意见:

  (1)生产车间:上述房产均位于华美股份已合法取得土地使用权的土地之上,该等房产自始至终由华美股份占有、使用,虽然尚未取得房屋所有权证书,但房屋权属不存在任何争议和纠纷,未被房屋主管部门要求拆除和停用,并已取得潍坊市规划局颁发的《建设用地规划许可证》,其潜在损失已由控股股东承诺全部承担,该事项不会对公司股票在全国股转系统挂牌并公开转让构成实质性法律障碍。

  (2)办公楼:上述房产为公司自建办公楼,公司自建房屋手续不全,不符合现行法律法规的规定,故存在法律瑕疵,但房屋权属没有异议。截至本公开转让说明书签署日,相关政府部门并未将华美股份办公楼认定为非法建筑而拆除。根据公司实际控制人访谈以及公司及控股股东、实际控制人出具的书面承诺函,公司办公楼未取得房产证系历史原因造成,相关房产手续正在补办过程中,公司计划清晰并派有专人办理,该事项不会对公司股票在全国股转系统挂牌并公开转让构成实质性法律障碍。

  (3)新方微粉生产车间:经与相关部门沟通,相关办理手续不存在不能实现的障碍。

  5、评点:这是一个没有房产证的案例,其中有一块土地尚未获得土地证。上述处理方式是通过更具实力的大股东担保来完成的。

  四.新三板经典案例土地证及房产证尚在办理中

  1、问题:截止本公开转让说明书出具日,公司生产厂房的土地证及房产证尚在办理中。

  2、具体情况:

  公司厂区用地共50亩,厂房及办公楼已完成房产测绘,截至本公开转让说明书签署日,上述土地及房产已实际投资使用,但尚未办理房产证及土地证。

  3、解决方案:

  (1)公司正积极办理上述地块的土地使用权受让手续,上述地块已取得河南省政府国有建设用地征收的批复,正在办理征地程序。

  (2)2014年10月公司取得焦作市国土资源局证明:力合节能生产厂房用地位于焦作市山阳区循环经济产业集聚区规划二路东侧,该公司使用山阳区中星街道办事处上马村的土地,为存量建设用地。自2011年1月以来,该公司不存在因违法、违规用地而受到行政处罚的情况。

  (3)2014年12月公司取得山阳区中星街道办事处上马村村民委员会的确认函:同意力合节能自2011年10月1日起至依法被征用为国有建设用地前有偿使用该块土地;本村民委员会确认力合节能就上述使用本村民委员会的该块土地已支付了有关款项;力合节能使用该块土地没有侵犯本村民委员会及本村村民的任何利益。

  (4)2014年12月,公司取得焦作市循环经济产业集聚区管委会的证明:力合节能系我区辖区内企业,该企业系根据我区发展循环经济的招商引资政策,由我区引进并依法经备案后于2011年7月在此投资建厂,力合节能上述项目建设及目前生产经营符合焦作市山阳区土地利用总体规划及我区发展规划。

  (5)2014年12月,公司控股股东及实际控制人武川出具承诺函:如因公司上述土地使用事宜造成任何对第三方的侵权或损害或导致公司遭受任何相关主管政府部门处罚以及使公司生产经营遭受任何损失,本人承诺全额承担因损害或对第三方侵权导致的对第三方的赔偿责任,全额承担相关主管政府部门罚款,并全额补偿公司因此而遭受的全部损失。

  4、律师意见:

  综上,本所律师认为,公司于焦作市山阳区中星街道办事处上马村拥有的集体建设用地上违规建设厂房及办公楼存在有一定的瑕疵。但根据焦作市山阳区住房和城乡建设局出具的书面证明及确认,在公司依法取得该等厂房及办公楼所占用土地的使用权属证书后,将依法为公司补办该等厂房及办公楼的建设工程规划等报建手续;焦作市房产管理局确认已完成对上述房产的测绘,在公司依法取得上述项目的《国有土地使用权证》后,该局将根据房产管理相关法律、法规为公司办理《房屋所有权证》;且公司控股股东武川已出具书面承诺将对上述房产因未履行相关规划建设手续等事宜受到相关政府主管部门的处罚承担全部的处罚责任并全部补偿因上述房产未办理权属证书或无法办理权属证书等导致公司生产经营遭受的任何损失。因此,公司违规建设该等厂房和办公楼以及未取得该等厂房及办公楼的房产证事宜不会导致公司利益遭受损失。

  5、评点:这个案例具有典型性,是土地证没有拿到。目前土地有关进度是“上述地块已取得河南省政府国有建设用地征收的批复,正在办理征地程序”,即处于“征地”阶段,还没有完全明确土地性质,当然产权也还没有明确。

  为了弥补上述问题,因此补充了如下资料:1)“焦作市国土资源局证明”;2)“山阳区中星街道办事处上马村村民委员会的确认函”;3)“焦作市循环经济产业集聚区管委会的证明”;4)“公司控股股东及实际控制人武川出具承诺函”。第四项类似一种兜底承诺,即一切问题由公司控股股东及实际控制人承担。

  五.新三板经典案例无法办理房产证

  1、问题:公司在租赁的土地上建筑房屋,因未取得土地使用权证,故无法办理房产证。

  2、具体情况:

  公司生产经营所使用地块为政府储备地块,2010年12月28日公司与武汉青山经济开发区管理委员会签署《园区土地租赁协议书》,因公司尚未取得该块土地使用权,公司在该地块上的房屋建筑物尚无法办理房屋权属证书。

  3、解决方案:

  (1)取得武汉市青山区人民政府办公室出具《关于武汉保华石化新材料开发股份有限公司租赁土地的情况说明》,由于历史原因,导致武汉保华在租赁土地上所修建的设施无法办理《规划许可证》、《施工许可证》等相关手续,到目前为止,武汉保华在上述土地上所修建的设施未受到任何行政处罚,政府将尽快协调相关部门,协助武汉保华办理《规划许可证》、《施工许可证》等相关手续。该地块近三年无拆迁计划;

  (2)公司控股股东及实际控制人承诺,如因公司目前所使用的武汉市青山区工人村都市工业园B-10项目所在地块土地使用权租赁或受让手续无法办理,导致公司需要另租其他生产经营场地进行搬迁,以及综合服务楼发生安全、使用方面的问题,控股股东及实际控制人将以连带责任方式全额补偿公司的搬迁费用、因生产停滞所造成的损失以及其他费用,并且承担一切因使用未经竣工验收的综合服务楼所产生的全部责任,确保公司不会因此遭受任何损失。

  4、点评:公司目前的办公场所为租赁的。租赁不是大问题,说清楚就行。建议很多企业,真心没必要买土地,建厂房。能租赁尽量租赁,轻资产不是很好吗?

  企业在经营过程涉及到土地、房产的问题,如有的企业在未取得土地使用权的土地上建筑房屋,因此房屋无法取得房产证;有的企业因为某些原因没有取得房产证,但实际使用该房屋。对于这些问题,当企业挂牌新三板时,有的券商认为没有土地权属证书坚决不能上新三板,而有的券商则认为申报时可以没有,只要积极办理中,有一定证明,承诺未来可以获得并如实披露就可以。

  【问题】:公司部分建筑物未取得房产证、不符合规划用途、未履地建设审批手续。

  根据文鑫莲业《公开转让说明书》披露的信息,截至本公开转让说明书签署日,公司已投入使用的部分建筑物未取得房产证,具体情况如下:

  上述5#、6#车间是公司在其依法取得国有土地使用权的土地上投资新建的,符合厂区的整体建设规划。其建设已依法取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等必要的证照及相关行政许可,主体部分已经竣工。2015年2月17日,建宁县公安消防大队出具《建设工程竣工验收消防备案检查结果通知书》,认定5#、6#车间建设工程竣工验收消防备案合格。截至本公开转让说明书签署之日,5#、6#车间的工程正在办理竣工验收手续及申请办理房屋所有权证。公司表示,其就该物业取得房屋所有权证不存在重大障碍。

  上述1幢一层锅炉房、2幢一层员工宿舍及1幢一层员工食堂等建筑物未取得房产证的原因主要系因其不符合《福建省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》、《福建省人民政府办公厅关于贯彻实施<中华人民共和国城乡规划法>的若干意见》等相关法律法规规定的规划用途,未履行建设审批手续,故无法办理房产证。该等建筑物或因此面临被拆除或拆迁、无法正常使用的风险。

  虽然如此,该等建设项目用地已经合法取得相应国有土地使用权,建设内容本身均已纳入整体用地规划之中,目前阶段仅是为了配套厂区员工生活食宿及莲子米粉生产过程中蒸汽蒸煮环节的需要在现址暂时建设。

  六.部分建筑物未取得房产证的解决方案

  【解决方案】

  为解决上述建筑物存在的问题,公司采取了下列补救措施:

  一、由建宁县相关政府部门出具证明,确认公司未就此问题受到任何处罚,短期内不存在被拆除的风险。

  1、2015年1月,建宁县国土资源局出具证明,证明公司厂区业已合法取得其土地使用权。上述建筑因未履行报建手续,未办理临时建设工程规划批准文件,未取得相应的房屋权属证书。但截至该证明出具之日,公司未因此受到任何行政处罚或受到相关部门调查。

  2、2015年1月,建宁县住房和城乡建设规划局出具证明,证明公司在厂区内建设的上述建筑物已经合法取得其土地使用权。由于该等建筑未履行报建手续,未办理临时建设工程规划批准文件,亦未取得相应的房屋权属证书。但截至本证明出具之日,公司未因此受到任何行政处罚或受到相关部门调查,其亦未收到上述房产的拆除通知,公司在整体规划完成之前可长期使用,短期内无拆除风险。

  3、2015年1月21日,建宁县城市建设监察大队出具证明,证明公司在厂区内建设的上述建筑物已经合法取得其土地使用权。由于该等建筑尚未履行报建手续,其未办理临时建设工程规划批准文件,亦未取得相应的房屋权属证书。但符合厂区建设整体规划,公司在整体规划完成之前可长期使用,短期内无拆除风险。

  二、由公司出具书面说明,承诺将在整体规划建设完成之前完成该等建筑物的拆除及迁建工作。

  2015年2月25日,公司出具《关于部分配套性建筑预期无法取得房屋所有权证相关情况的说明》,承诺将在整体规划建设完成之前完成该等建筑物的拆除及迁建工作,以*终解决上述建筑未取得房屋所有权证的问题。

  三、由公司控股股东及实际控制人出具书面承诺。

  同日,公司控股股东及实际控制人帅金高出具《关于未取得房屋所有权证之建筑物相关处罚风险及拆(搬)迁费用的声明》,承诺其本人将无条件及不可撤销的承担位于厂区内未取得房屋所有权证之建筑物因被有关主管部门认定为违反相关法律规定而要求公司承担的罚款、拆除(或搬迁)等责任,并对由此产生的全部费用承担**偿付责任。

  【中介机构意见】

  一、主办券商认为:

  鉴于相关政府规管部门已同意公司可继续使用该房屋,短期内无拆除风险,国土、住房与建设规划、城建监察部门等相关政府主管部门均出具相关守法证明文件予以确认。公司未曾因此受到任何行政处罚或受到相关部门调查,其亦未收到上述房产的拆除通知。上述情况能够较为有效地保障公司在未来一定期限内继续使用上述建筑物。

  与此同时,上述建筑物就其功能而言已纳入公司厂区建设整体规划之中,并将配合公司整体建设规划的推进而完成拆除及迁建工作,公司的控股股东及实际控制人业已就该等拆除(或搬迁)工作以及可能遭致的罚款承担偿付责任。该等措施及情况有助于*大程度的减少公司因无法办理上述建筑物的产权证可能遭致的损失。

  此外,鉴于上述建筑物仅是配套性设施,不构成能够影响公司持续性经营的重要经营性资产,公司目前的生产经营活动不会因上述建筑物无法取得房屋所有权证而受到重大影响。该情况不会构成公司本次挂牌的实质性障碍。

  二、律师认为:

  鉴于相关政府规管部门已同意公司可继续使用该等建筑,短期内不存在被拆除的风险。同时,实际控制人帅金高已出具承诺,若该等建筑被要求拆除而导致的相关费用开支和公司的损失,均由其向公司以现金形式予以全额补偿。故上述建筑虽存在无法办理相关审批手续,存在被拆除的风险,但是其不会对公司的持续性经营造成重大影响,不会对本次挂牌构成实质性法律障碍。

  对拟挂牌新三板的生产型企业来说,使用土地合法合规性论证是一个绕不过去的坎儿,这个问题一直是股转系统的火眼金睛严格审核的焦点之一。企业获得使用一宗土地的权利,一般基于两种形式:**是通过法定"招拍挂"程序,以出让方式获得土地使用权;第二是通过入驻产业园区、工业园区等政府规划的统一园区来取得。这两种形式对部分拟挂牌的中小企业来说,都存在一些障碍。出让取得,等到土地使用权证办理下来才能入驻?可企业已经在土地上生存多年;入驻园区,只能拿到园区管委会签定的协议,签约主体根本不是土地使用权人。

  使用土地程序瑕疵问题在中小企业普遍存在,毕竟创业初期为了生存降低成本,不得不牺牲一些程序上的规范性。等到申请新三板挂牌的时候,突然发现这些遗留的使用土地合法合规的问题解决起来大费周章,要么就是周期长影响挂牌,要么就是成本高不堪重负,这才意识到出来混迟早是要还的。

  笔者牵头的已挂牌企业--某生物公司,就曾经历过解决土地使用遗留问题的痛苦过程。当企业望眼欲穿等待挂牌时,股转系统公司慧眼如炬,在反馈意见中尖锐地指出来一系列问题,使用土地的合法合规性占其中相当比重。

  本文将主要问题和应对方案分享出来,以期抛砖引玉。

  问题一:用地协议被认为无效

  某公司曾与其生产基地所在工业园区管委会签定《用地协议》,由此入驻该园区。股转系统的反馈意见明确要求,参照《*高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》来解释企业用地合法性问题。该解释第二条明确规定"开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,应当认定无效"。如果按照股转系统的意见,用这个司法解释来论证,那只有自认用地协议无效,企业用地程序明显违法。

  问题二:挂牌前不能取得土地使用权证已成定局

  大企业一般在缴纳相关费用后,等到土地使用权证到手再使用土地。可作为新三板挂牌主力军的中小企业,效率就是生命,往往在地方政府的默许下,履行部分手续就开始入驻了。某公司也是如此,而且在挂牌前土地使用权证办理手续不能办结已是定局。股转系统在对该公司的反馈意见中明确质疑,尚未取得土地使用权证,使用土地是否合法。如果不能解决这一问题,不仅挂牌存在实质障碍,潜在投资人和社会公众也会疑虑政府会不会处罚企业?土地会不会被收回?企业的持续经营能力还有没有物质保障?

  问题三:用地预审手续已经过期

  股转系统发现企业申报用地的预审手续并未在法定期限内获得审批,现已到期,对企业能否办理合法用地手续提出来明确质疑。这个问题若不能解决,意味着即使企业愿意补办用地手续,也存在法律障碍,将直接影响挂牌。

  问题四:该宗土地上在建工程尚未取得工程规划许可证、施工许可证

  股转系统明确要求企业解释,未取得上述两个许可证就建设生产基地,是否属于重大违法违规。

  基于这些问题,摆在企业和中介机构面前的有三种选择。

  **,停止使用土地和在建工程建设,等待所有手续齐备之后再进行建设。此方案*符合有关程序规定,但这么做,肯定影响本轮挂牌申请,只能等到下轮挂牌。一旦停工,企业将蒙受巨大损失。

  第二,请土地管理部门、建设规划部门背书,说明用地合法性、工程合法性,并作出同意办理有关证照的承诺和时间表。请政府机关背书曾经是处理同类问题的普遍方案。但这一方案存在两个问题:一是政府的背书只能说明政府不会对企业进行行政处罚,不必然说明企业行为合法;二是政府不再出具任何背书是大势所趋,中小企业拿到政府背书的概率大大降低了。

  上面两条路都走不通,只有通过**论证,正面回复股转系统问题,说明企业占用土地合法合规性这一条路可以走了。

  解决问题一:立足立法体系,正面抗辩

  如果按照股转系统反馈意见的思考,问题一无解。但谁说反馈意见就只能解释,不能抗辩?只有抓住法律依据,充分抗辩,股转系统才有可能采纳观点。

  这一问题曾经着实让负责某公司挂牌法律服务的的陕西睿和律师团队无从入手回复。笔者提出,反馈意见中援引的司法解释不应适用,为该团队化解了这一问题。该解该释规定"就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题,制定本解释",《立法法》第四十二条规定"法律解释权属于全国人民代表大会常务委员会",《人民法院组织法》第三十三条规定"*高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题进行解释"。可见《*高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》并非全国人大常委会做出,不具备和法律同等的普遍约束力。作为*高人民法院的司法解释,该解释只在人民法院审理国有土地使用权合同纠纷案件时,对如何具体应用法律起到约束力。该宗土地并未涉及任何诉讼,因此不能适用该解释。同时,该解释也不是土地管理部门执法时能够直接适用的规范性文件,土地管理部门不能依据该解释对企业进行行政处罚或者收回土地。

  解决问题二、进行全面分析,多方论证

  1.充分尽职调查,掌握实际情况

  经办律师调查得知,某公司虽未取得土地使用权证书,但已经取得当地政府立项备案和选址批复以及《建设用地规划许可证》,已缴纳绝大部分相关土地款项;不属于《土地管理法》第76条规定的"未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地"的情形,亦不违反土地利用总体规划,县国土资源局等单位近2年内也未对该项目作出任何行政处罚。该项目土地相关款项大部已支付,从企业预算和盈利能力看,有能力支付尾款,取得该宗土地使用权不存在预期的法律障碍。这就为进一步论证奠定了基础,

  2.找到使用土地的法律依据

  笔者为经办律师提供了一个条款--《土地管理法》第五十五条。该条规定:"以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位,按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。"这一条款并未以取得土地使用权证作为建设单位使用土地的前置条件,而是规定企业缴纳土地有偿使用费和其他费用后,可使用土地。

  3.结合多方因素,论证企业用地不属重大违法违规

  仅凭一个条款分析太过单薄,笔者又进一步说明土地手续的进展情况,意在表明土地使用权的取得将成为既定事实,不会有违法违规的情况出现,更不会因此影响投资人的利益。

  **,企业已经依法办理了建设用地规划许可证,进行了项目备案,依照《入园协议》的约定在该宗土地上进行项目建设,该宗土地用途与《入园协议》约定用途以及规划许可范围完全一致,符合《土地管理法》第五十六条"建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地"的规定。

  第二,企业缴纳了土地相关费用、通过了用地预审、取得了建设用地规划许可证,建设用地已向**国土资源厅报批并得到该厅认可,只待建设用地批准公文行文手续办结,当地国土管理部门对该宗土地使用情况知晓且认可,并未因此对公司进行任何行政处罚。暂未取得土地使用权证书,是产业园区"政策"及"工作程序"导致的,该园区入园企业均尚未取得土地使用权证书,此情形不是企业自身原因导致。

  第三,企业对该宗土地的使用不属于《土地管理法》第七十六条规定的"未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地"的情形,该宗土地不应依据该条款责令退还。同时根据《全国中小企业股份转让系统股票挂牌条件适用基本标准指引》(简称《指引》)规定,该公司未因使用该宗土地受到过任何行政处罚,不存在《指引》规定的重大违法违规情形。

  解决问题三:阐述条款内涵,排除取得土地的法律障碍

  首先,结合《中华人民共和国土地管理法实施条例》第22条第2款第(一)项、第(二)项的规定以及财政部、国土资源部《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》第五条第2款**项规定"国务院或**人民政府土地行政主管部门依据批准的土地利用总体规划和用地计划对申报用地的县、市人民政府拟订的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案进行审查,对符合规定的,下达《新增建设用地有偿使用费缴款通知书》"和第六条"土地有偿使用费在国务院和**人民政府土地行政主管部门办理新增建设用地手续前缴纳"的规定可得知:

  设项目可行性研究报告报批时,必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告;持有包括可行性报告在内的建设项目的有关批准文件后,才能提出建设用地申请;由市、县人民政府土地行政主管部门审查通过用地申请后才能拟订供地方案,报市、县人民政府批准;供地方案经审核合规后,才能下达《新增建设用地有偿使用费缴款通知书》;缴纳新增建设用地有偿使用费后才能办理新增建设用地手续。

  可见,取得用地预审是报批供地方案的前置条件;审核通过供地方案又是下达《新增建设用地有偿使用费缴款通知书》的前置条件。用地预审手续是为报批征用方案、供地方案和新增建设用地服务的。

  当地**国土资源厅下达的《新增建设用地有偿使用费缴款通知书》中既然包括该宗用地,就充分证明该宗土地的供地方案已经通过了审查。根据土地所在地政府《2014年度第七批次农用地转用和土地征收的批复》和国土资源管理局的陈述,该宗土地的征地方案、供地方案和新增建设用地审批手续已经办理完毕,用地预审手续已经在其有效期内达到了报批土地征用方案、供地方案和新增建设用地的目的。根据以上各条款规定的内容,目前用地预审手续虽已过期,但其法律效力已经发挥,预期的法律效果已经达到。

  综上,该宗土地的用地预审虽已到期,但该宗土地的新增建设用地审批手续已经办结,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》等法律、行政法规、规章的有关规定,用地预审手续的法律效果已经实现,不构成某公司使用该宗土地的法律障碍。

  其次,根据经当地**人民政府批准的当地土地利用规划和供地方案,该宗土地的用途确定为某公司项目建设用地。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条规定"工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的,应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让",根据土地所在地国土资源管理局的陈述,某公司是符合土地规划的**用地意向人,在已经提前缴纳新增建设用地有偿使用费、土地出让金等各项费用的情况下,该企业通过招拍挂程序取得该宗土地使用权的可能性较大。

  解决问题四:结合实际实际,论证建设行为不属重大违法违规

  1.主要从预期被责令停止建设,不予补办相应审批手续可能性不大入手论证,大致理由有以下几点:

  2.某公司从事的业务符合国家产业政策。项目进驻产业园区以来,当地政府和相关部门均未提出任何异议。

  3.项目选址已取得《建设用地规划许可证》并通过环评审批,对施工条件没有特殊要求,办理工程规划审批、施工许可审批没有技术、措施或条件上的障碍。

  4.自公司成立从未因违反法律法规受到当地土资源局、规划建设和住房保障局的行政处罚。

  5.当地政府已经在补办所缺审批手续。

  经办律师按照笔者的方案撰写了给股转系统的有关回复并顺利通过,某公司已顺利挂牌,目前已经成功完成首轮定增。

  笔者在这一案例中,体会到以下感受:

  1.有的经办律师在*初的法律意见书中,尽可能规避描述企业存在的瑕疵问题,把描述的重心放在满足挂牌的基本要求。由于股转系统审核日趋细致严格,不少在初次法律意见书中并未为充分展开论证的问题会被一一单独提出,因此就会出现多次反馈的现象。

  2.对相关的事实情况和现有文件做了细致周全的尽职调查,在此基础上深入分析,不应局限于某一部部门法或司法解释,而尽量从立法本意和法律体系整体角度论证,是*终通过审核的关键。

  3.对于股转系统在反馈意见中明确要求适用的规范性文件,也不必当成桎梏,应充分发挥**技能,在找到条款依据和法理依据的情况下,也大可以跳出股转系统反馈意见的思路进行诉讼式的抗辩。

  在股转系统对拟挂牌企业合法合规性审核日益严格的趋势下,挂牌法律服务的重要性越来越明显。从事挂牌服务,不仅仅要熟悉股转系统挂牌相关规则、指引,还要对整个法律制度体系有全面深刻的理解,在严谨细致的基础上能够突破思维惯性,大胆**。